מאמרים ומידע בנושאי דיור ומשכנתא

מאמרים ומידע בנושאי דיור ומשכנתא


מדוע חשוב לתכנן משכנתא

כי החיים דינמיים
אורך החיים מתרחשים שינויים רבים המשפיעים על ההוצאות וההכנסות שלנו: תינוק נולד, קידום בעבודה, קרן השתלמות נפרעות ואפילו ירושה לא צפויה תכנון מוקדם יאפשר לך להתכונן לשינויים עתידיים.
כי צריך לחלום בגדול אך להתעורר למציאות
כולנו חולמים על וילה עם בריכת שחיה, אבל אנחנו לא תמיד לוקחים בחשבון את המחירים של החלומות האלה. חשוב לתכנן משכנתא המאפשרת לכם לרכוש את הבית המתאים ליכולתכם היום ולאפשר לכם לשדרג בעוד כמה שנים לבית הבא.
כי תנאי השוק משתנים
לאורך חיי המשכנתא גם תנאי השוק משתנים (שינויים במדד, בריבית הפריים וכו’) ויכולים להשפיע על ההחזר החודשי ועל יתרת החוב של המשכנתא התחשבות בשינויים האפשריים בהרכבת תמהיל המשכנתא יכולה לחסוך לכם כסף.
כי משכנתא חייבת להתאים לכם
לכל אחד יש אופי אחר: יש כאלו שפוחדים משינויים, אחרים לא אוהבים להתחייב ויש את מי שמסתער על אתגרים בנקאי המשכנתאות שלנו ילמד להכיר אתכם ויעזור לכם להרכיב משכנתא שמתאימה לכם באופן אישי ולנקודת זמן המסויימת בחיים שלכם.

הנחיות חדשות של בנק ישראל
בתאריך 19/2/2013 יצאה הנחייה חדשה של בנק ישראל שמטרתה ל”צנן את שוק הנדל”ן” ולהבטיח את חוסנם של הבנקים במקרה של חדלות פירעון (כלומר, שהלקוחות לא יכולים לשלם את המשכנתא) בטווח הארוך.

אני אספר לכם מה אומרת ההנחיה, מדוע היא הגיעה, ממתי היא מתחילה והכי חשוב, איך היא תשפיע על הריבית שתקבלו על המשכנתא שלכם.

המצב עד היום היה שבנק ישראל דורש מהבנקים להקצות הון מכל הלוואה שהם נותנים לטובת מצב של “חדלות פירעון” של הלקוח (אתם).ההנחיה החדשה אומרת שמעכשיו הבנק צריך להקצות חלק גדול יותר מהכסף שהוא נותן לכם, כלומר אם עד היום הוא הפריש אחוז מסוים מההלוואה ואותו הוא “שם בצד”, מהיום הוא צריך לשים יותר כסף בצד עבור אותה ההלוואה.

ההנחיות החדשות ישפיעו רק על מי שייטול משכנתא בעתיד. לפי ההערכות ההנחיות ייכנסו לתוקף בסוף החודש הזה (2/2013).

כתוצאה מההנחיות החדשות הבנקים צפויים להעלות את הרבית השנתית על המשכנתאות בכ- 0.1% – 0.4% במטרה לפצות את עצמם על הפגיעה הצפויה בהם . משכנתא ממוצעת ,בהיקף של כ- 570 אלף שקל, עלולה להתייקר ב- 60 – 200 שקל בהחזר החודשי.
כמו כן לבנקים יהיה פחות אטרקטיבי להעניק ללקוח משכנתא ששיעורה גבוה מ- 45% מערך הנכס כי אז הם יידרשו להקצות הון גדול יותר על ההלוואה ולפעמים זה לא יהיה כלכלי בשביל הבנק.
המשמעות של הגדלת ההפרשות של הבנקים היא כי הבנקים יידרשו להפריש בדו”חות הרבעון הראשון של 2013 כ- 300 מיליון שקל . שליש מההפרשה יבצע בנק מזרחי טפחות המחזיק בכשליש משוק המשכנתאות , ובשאר הבנקים מדובר בהפרשה של עשרות מיליוני שקלים בכל בנק.

לראשונה: משרד השיכון מפרסם מחירי דירות חדשות ויד שנייה ב-76 יישובים.
פורסם בכלכליסט 6.3.13

משרד השיכון מפרסם לראשונה מידע מקיף על מחירי הדירות. המידע כולל נתונים המפולחים לפי דירות חדשות ויד שנייה, דירות שלושה חדרים, ארבעה וחמישה חדרים ופירוט לפי 76 יישובים. מדובר במידע המקיף ביותר שפורסם עד כה וחשוף לציבור בצורה נגישה ונוחה. במקביל לנתונים אלה, מתפרסמים נתונים על מחירים של השלכה המרכזית לסטטיסטיקה לפי מחוזות ונתוני השמאי הממשלתי המתייחסים לדירות 4 חדרים ב-16 יישובים.
הנתונים החדשים משקפים את כלל העסקאות שבוצעו בכל שנה תוך שימוש בחתכים המבחינים בין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה, בין דירות בגדלים שונים ובפירוט רשימת יישובים ארוכה. בכל פילוח משקלל המשרד את מחירי הדירות רק כאשר בוצעו יותר מ-10 עסקאות. באופן תיאורטי, כעת יכול הציבור לבחון למשל כמה עולה דירת 3 חדרים בעירו או ביישוב שאליו בכוונתו לעבור. כמו כן הוא יכול לבחון את פער המחירים בין דירת 4 חדרים חדשה לבין דירת 4 חדרים ישנה ואת הבדלי המחירים באותו היישוב בין דירת 4 חדרים או 5 חדרים לקראת רכישת דירה או מכירת דירה.
לכניסה לטבלה המבוקשת -תקישו על מספר הלוח המבוקש שלמטה

לוח 1 : מחירי דירות חדשות ויד שניה (בשקלים)
לוח 2 : מחירי דירות חדשות (בשקלים)
לוח 3 : מחירי דירות יד שנייה (בשקלים)
לוח 4 : מחירי דירות יד שנייה 3 חדרים (בשקלים)
לוח 5 : מחירי דירות 4 חדרים – חדשות ויד שניה (בשקלים)
לוח 6 : מחירי דירות חדשות 4 חדרים (בשקלים)
לוח 7 : מחירי דירות יד שנייה 4 חדרים (בשקלים)
לוח 8 : מחירי דירות 5 חדרים – חדשות ויד שנייה (בשקלים)
לוח 9 : מחירי דירות חדשות 5 חדרים (בשקלים)
לוח 10 : מחירי דירות יד שנייה 5 חדרים (בשקלים)

הפעילות הכי צומחת בבנקים : משכנתאות
לפי דה מרקר 22.2.2013

במטרה לנתק את הבנקים מתרחישי האימה שיכולים להתרחש בשוק הדירות , הנגיד פישר דרש מהבנקים להחזיק יותר הון כנגד הלוואות המשכנתא שהם מעניקים לציבור , וזה נועד להבטיח שכשנראה צניחת מחירים בשוק הדירות – הפגיעה בבנקים תהיה מזערית. (ראה המאמר הראשון בעמוד שמתייחס להנחית בנק ישראל מתאריך 19/2/2013).הצעד הזה של בנק ישראל מרחיק את הבנקים מאזור הסכנה של קריסה אפשרית בשוק הדירות, אך לא את הלווים (אנחנו).
בחמש השנים האחרונות זינק היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים בכ- 90 מיליארד שקל. זהו התחום שצמח בשיעור החד ביותר מבין כל תחומי האשראי הבנקאי. סל האשראי למשקי בית בבנקים מסתכם בכ- 338 מיליארד שקל, מהם כ- 240 מיליארד שקל (71%) מוקדשים לדיור. הבנקים לא הגדילו בהתאמה את כרית הביטחון, כלומר את ההון שנמצא כנגד האשראי הזה, וכעת בנק ישראל מחייב אותם לעשות זאת.
הסכום כשלעצמו אינו אמור להבהיל , כל עוד יש כרית הון מתאימה כנגדו. אבל יש שלושה נתונים שצריך להביא בחשבון כשמסתכלים קדימה:
תיק האשראי הזה נוצר בתקופה שבה הריביות נמצאות ברמות נמוכות שמהן אפשר רק לעלות, האבטלה נמצאת אף היא בשפל וגם ממנה אפשר בעיקר לעלות, ומחירי הדירות נמצאים בקו עלייה רצוף. שלושת הפרמטרים האלה יכולים להשתנות. עליית ריבית מהירה תייקר את המשכנתא, גידול באבטלה יפגע בכושר ההחזר של רוכשי דירות מהשנים האחרונות שנטלו סיכונים גדולים מדי, וכמובן, מחירי הדירות יכולים לרדת עקב הרעה במצב הכלכלי או במקרה של תוכנית ממשלתית אפקטיבית להגדלת היצע הדירות.

גרף משק

גרף 2